浙江品正恒联律师事务所 陈 波
【内容摘要】农村房屋的交易实质上就是农民对自身拥有的房屋所有权及农村宅基地使用权的处分权能问题。在物权法的视野里，合同效力原本脱离于物权变动之外，农村房屋买卖合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受到影响。外村村民可以通过交付成员权相对应的对价、区分主体项下的权利享有来解决农村宅基地上房屋买卖的效力问题。
【关 键 词】房屋所有权 合同效力 宅基地
前 言
在中国农村，私房买卖一直在进行中，不仅仅是现在这一阶段，而是很久远的历史了。近年来由于城市开发，城市范围的扩大以及一些开发区的建设导致农村一些土地被征用连同该宗土地上的建筑物——农宅，并且因城市扩展或经济开发引发该周边区域住宅价值的上升，从而导致农民私房买卖纠纷案件，主要表现为异村农民之间的买卖纠纷，从各地法院对异村私房买卖效力的裁判来看，尚无明确的定论，即效力难以辨清。因此，对该类私房买卖合同效力的探讨自然成为热门之话题，本文拟从宅基地用益物权出发，通过对农村私房所有权的构成角度分析说明农村私房交易的一定限制性，进而认定农村私房交易的实质内容，并在此基础上确定异村私房买卖效力，以保护交易安全。
一、农村私房的所有权构成
根据《民法通则》第71条和《物权法》第39条的规定，农村房屋所有权是指农村村民或者农村集体组织对其建造的建筑物及其附属设施享有的占有、使用、收益、处分的权利。因此，农村房屋所有权是一种完全物权，也就是说，农村村民对自己的房屋享有完整的占有、使用、收益、处分的权能，即农村村民的房屋可以自己居住，可以出租给他人，可以以出卖等方式转让，也可作为遗产被继承等等。但农村村民进行住宅建设前，必须首先从集体土地上分配获得一宗土地即宅基地，有关宅基地的性质属于集体所有，宪法有明确的规定。且《物权法》第152条对农民作为宅基地的使用人对宅基地的权利进行规制，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。”从以上法律规制来看，农村宅基地使用权具有以下特征：1．集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。2．使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出。3．法定取得方式的单一性和实际取得方式多样性的冲突。4．一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从这一规定看，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。5．不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。
农村村民进行住宅建设经过宅基地申请——获得使用权——经部门审批——建造住宅的流程，房屋建成后宅基地使用权人对该房屋享有全部的所有权，而该房屋所及的土地所有权属于集体，使用权属于宅基地使用人。所以，农村房屋的所有权主体和土地所有权主体分离，是农村房屋区别于其他不动产的一个显著特征。
二、农村私房交易的实质内容
在我国，土地所有权制度，体现的更多的是一种象征意义。故就房屋的处分而言，主要涉及到了房屋项下的土地使用权的处置，在城市，涉及到了国有土地使用权的处置，在农村涉及了农村宅基地使用权的处置。根据我国现行立法的规定，可以确认我国农村房屋的标的物产权结构为：房屋所有权+农村宅基地使用权。因此，农村房屋的交易实质上就是农民对自身拥有的房屋所有权及农村宅基地使用权的处分权能问题。
根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，集体组织内部成员在已拥有一宗宅基地的情况下，不得再申请新的宅基地，而集体组织外部成员更是无资格申请。国家对宅基地的申请是严格控制的，有关法律、行政法规的规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。所以，我们必须要明确以下两个问题：
1、宅基地使用权转让是否具备身份性质？
关于农村宅基地使用权的主体，法律只是就农村宅基地使用权原始取得时的主体进行了限制，即只有集体经济组织的成员才有资格申请。笔者认为，这其实是村民的宅基地分配权，一旦村民通过法定程序取得宅基地，作为资格的“宅基地分配权”随即转化为财产性的“宅基地使用权”，从物的效用上界定为“用益物权”。因此与村集体成员身份有关的是“宅基地的分配权”，城市居民或外村村民不享有本村宅基地的分配资格，村民也不能将自己的“宅基地分配权”转让给他人；而在“宅基地分配权”基础上设立的“宅基地使用权”与其他财产权利一样，应当允许权利人充分利用包括流通。
物权法对集体组织成员取原始得宅基地后的使用权主体并没有明确限制。从实践看，现行立法允许农村宅基地使用权随房屋的继承而被继承。农村宅基地使用权的可继承性，决定了其权利享受主体的可变化性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与成员权紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。
2、宅基地使用权是否可随房屋一并转让？
在物理上农村宅基地和房屋是不可分的，但宅基地使用权和房屋所有权却是各自独立的一种权利。“中国法律始终将土地与建筑物视为各自独立的物，在法律禁止土地买卖的情况下，房屋买卖从未因此而受限制”。而且，从现行立法认可农村宅基地可以依法继承的精神来看，现行立法并不排斥或否认农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让，只是禁止宅基地使用权单独转让。如根据《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”，该条款也表明了宅基地是可以转让的。因此从上述的条款中可以看出我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖。
但我国现行的相关法律法规和政策对该问题的规定出现了不统一和不协调。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》（以下称《通知》）第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。还如2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（以下称《意见》）规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是违法的。
而且部门法之间又存在着法条的冲突。例如根据《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据该条款，只有“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况下，农民集体所有的土地的使用权才可以转让，因此可以认定农村村民不能处分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二条第四款又允许农民买卖自己的房屋。因此这种互相矛盾的法条导致了在处理同类案件时候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，也会作出截然不同的判决结果。
综上所述，我国法律法规对农村宅基地使用权的转让是采取一种限制的态度，本意在于保护农民的宅基地的专有使用权。但笔者认为， 既然房屋所有权和宅基地使用权为两种不同的物权，根据物权法定的原则，房屋所有权的设定、变动与宅基地使用权的设定、变动遵照各自的规则，适用不同的法律规范。因此承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。基于此种认识，在处理农村房屋买卖纠纷时，应当在物权变动的意义上承认房屋所有权变动与宅基地使用权变动可以独立进行，甚至允许房屋所有权转移但宅基地使用权未变动的情况存在。
三、异村私房买卖合同效力分析
农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织的成员，二是集体组织以外的成员。
集体组织以外的成员又分为城镇居民和外村村民。关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。继而，在农村集体土地上所建住宅的买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契约，从而直接影响到买卖合同的效力问题。
笔者认为，农村房屋买卖合同的效力认定不能简单的一律按照无效对待或仅仅适用土地管理法的规定，地随房走一律认定有效，而是应从宅基地使用权乃用益物权的属性特点上去把握。
1、《物权法》法律原理层面下的农村房屋买卖合同效力
《物权法》规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而能够规范宅基地使用权这一基本民事法律制度的只能是法律规定，而不能是部门规章。我国法律并未规定集体土地使用权和房屋所有权主体必须一致。
《物权法》将宅基地使用权归于用益物权编，用益物权的完整性是“占有”“使用”“收益”，但条文中规定了对宅基地的“占有”与“使用”，并没有规定“收益”，但又未作禁止，没有规定“收益”并不是禁止其“收益”，而要取得收益就必须发生流转，因此，《物权法》对宅基地使用权留下了很大的扩展空间。
2、物权区分原则下的农村房屋买卖合同效力
《物权法》第15条规定，“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。这是物权区分原则在《物权法》上的体现。物权区分原则是指物权变动的原因与物权变动的结果相区分。区分的基本原则是：合同归合同，变动归变动，即合同是否有效与物权变动是否有效是两个不同的概念，前者是债权法的效力问题，后者是物权法的效力问题，前者是原因，后者是前者履行的结果。合同是否有效，从签定之日起就已经确定，而不能通过是否履行反过来决定合同的效力。
根据物权公示原则，购买农村房屋的买受人只有在办理房屋登记后才能够拥有该房屋的所有权，即不动产的转让发生效力。那么现有法律是否禁止村民房屋所有权转移登记呢？《房屋登记办法》第八十六条规定给予明确：“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”这说明只要提供集体经济组织同意转移的证明，房屋登记即可办理。当事人之间的买卖合同完全有效。即使退一步，申请人不能提供集体经济组织的同意材料，根据第15条不动产物权的效力与不动产买卖合同的效力不同的精神，在未办理房屋过户手续、房屋未登记的情况下，农村房屋买卖合同的效力也不应受到影响，该农村房屋买卖合同在买房人和卖房人之间仍发生债权效力。
基于以上分析，笔者认为，村民对宅基地房屋所有权和宅基地使用权拥有包括处分权在内的相应权能，物权之存在意义不仅在于用益权，还在于其担保价值和交换价值。因此，在物权法的视野里，合同效力原本脱离于物权变动之外，农村房屋买卖合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受到影响。以保证农民基本生存条件为由限制其处分自己所有的房屋，在市场经济下限制了其追求经济利益的发展权利。
四、解决农村宅基地上房屋买卖的路径选择
笔者认为，在目前法律不完备的情况下，可以通过让购房者交付享有成员权相对应的对价和区分不同主体项下的权利享有来解决农村房屋买卖的效力问题。
1、本村村民无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的异村村民可以通过交付享有成员权（针对宅基地等）相对应的对价，获取该集体经济组织的宅基地使用权。若今后有关宅基地所及土地所有权发生变动，则该买受人只能享有与宅基地使用权相对应的补偿权，而不能获得该土地所有权转移所获得的全部权利。当然，前提条件是买受人对该房屋的真实使用，而非其它利用。如此既有利于实存农村房屋的有效使用，减少不必要的浪费，同时能够促进落后区域农民在新时期作一定范围迁徙。
2、既然我国采取房地分离的登记原则，则应该允许合法交易后的农村房屋作房产登记。因为异村村民房屋买卖的效力仅及于房屋本身，而不涉及宅基地使用权。登记后，房屋本身的物理状态的权利享用由房屋登记人享有，若将来有关房屋的权利涉及土地使用权，则该权利由原始房主享有。这种区分有利于农村民宅交易（买卖、抵押等）的盘活，并可以避免以此想利用买卖获取非份利益者的投机操作。同时，可盘活农民的资产，为农民融资等提供方便，有利于农村经济的全面发展。
参考文献：
1、尹飞：《物权法·用益物权》，中国法制出版社，2005出版。
2、孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辩》，载《法学评论》,2005年第4期。
3、屈茂辉：《用益物权制度研究》，中国方正出版社，2005出版。
4、韩世远：《宅基地的立法问题———兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”》，载《政治与法律》，2005年第5期。
