浙江五奎律师事务所 林德华
【内容摘要】随着城乡一体化建设进程的加快，大量农村劳动力向城市转移，农村闲置、多余的私房成为现实，同时由于城市地价、房价的不断上涨，买不起高价房的城市居民及向往农村田园生活的人们把买房的眼光投向农村，这就促使农村私房供需两旺，但因农村私房买卖涉及宅基地使用权问题，买卖双方无法及时办妥房产证及土地过户登记手续，导致大量隐形交易存在，随之产生买卖合同的效力之争，使权利长期处于不确定状态。如何妥善处理此类纠纷，确保农村私房买卖有序、安全、合法、有效，这对维护买卖双方的合法权益，推动城乡二元体制的改革具有深远的意义。
【关键词】农村私房买卖 效力 自由转让机制
一、农村私房买卖纠纷的法律特征——先从一起典型案例谈起
1999年11月29日，已成为城镇居民的虞某自愿将其拥有的位于舟山市定海区临城隍头村10号建筑面积约140平方的祖传平屋作价9000元出卖给定海居民林某，当时由虞某出面央请中人作证立下卖屋契，并由临城城隍头村委会在卖屋契上盖章证明。此后买卖双方全面履行了各自的合同义务，林某亦取得了房屋所有权证并将房屋作了装饰后赠与给女儿管业。随着临城新区建设的加快，该区域的地价、房价飞涨，2005年9月15日虞某逐以房管处在办理过户登记过程中程序不当及买卖合同无效为由提起行政诉讼要求法院撤销已核发的房产证书，定海区人民法院作出了支持虞某请求的判决，鉴于法院已将房产证书撤销，意味着林某所买的房屋得不到法律的保护，只好与虞某私下协商由虞某适当支付房款利息后将房屋退回。类似于本案的纠纷近年来不断增多，全国各地法院对此类案件的处理结果也不尽统一。此类案件有以下几个法律特征：1、纠纷主体卖方一般为农村村民（少数的也有建房后转为城镇居民的）买方城镇居民居多（少数为农村居民）；2、契税过户手续不完备，虽有卖房契或有付款收据，但由于种种原因未能办理“二证”（房产证、土地使用证）；3、双方合同主要义务均已履行，房屋已交付买方后一般都进行了必要的装修并已管理、居住使用多年；4、成诉的原因主要是政府建设需要拆迁征用及地价上涨引发安置补偿，卖方受巨额利益的驱动而不讲诚信，事后反悔要求确认买卖无效收回房屋。
二、农村私房买卖合同效力分析
目前司法实践中主流观点认为农村私房买卖行为应认定为无效。北京市高级人民法院印发的京高法发（2004）391号通知—《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》认定合同无效的四点理由具有一定的代表性：
1、房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
3、目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
4、认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
笔者对上述四点理由持有异议，根据现有的法律规定及农村私房隐形交易大量存在的客观现实，法律应有条件地允许农村私房交易合法化，笔者倾向农村私房买卖合法、有效基于以下6点理由：
1、农民私有房产应受法律平等保护。
2004年3月14日公布的《宪法修正案》将宪法第13条修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权，”农民也是共和国的公民，他们的私有房产同样受法律保护，农民有权依照《物权法》第四条及第二条的规定，对自己建造的房屋享有所有权、用益物权和担保物权。不允许农民出卖、抵押农村私房，事实上是变相限制甚至剥夺了农民对合法财产的处置权，从某种程度上说是违宪的，对广大农民是不公平的。
2、虽然农村私房买卖涉及到农村宅基地，但相关法律毕竟没有绝对禁止私房买卖，毕竟私房买卖不能简单地同等于宅基地买卖，《土地管理法》第62条第三款规定：“农村村民买卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。此条明确告诉我们，农村私房是可以出卖的，只不过出卖后，想要再申请宅基地建房就难以获准了，此条并没有特别规定买受人的身份，不知在司法实践中怎么被误读成农村私房不准买卖了呢？！
3、不管农民是基于什么的身份和权利取得宅基地的，一旦准许其在宅基地上建房就意味着农民对该宅基地享有同房屋一样的同等权利，《物权法》第146条、第147条已明确规定：“房地一致”原则，建筑物的转让和宅基地权属的改变没有必然的关系，城市房屋买卖，土地始终是国有的，居民在城市买了商品房，不等于土地变私有了，买房与土地所有权归属没有关系，同样的问题，对农村私房怎就不行了呢？现行法律没有明确规定，农民已用于建私房的宅基地，多少年以后在处置房屋时该宅基地要无条件收回集体所有。
4、国务院办公厅于1999年5月6日下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》—国办发（1999）39号第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”这是目前主张农村私房买卖无效及即使自愿买卖成交也无法办妥二证的最主要的法律依据。但是笔者认为该通知不能作为认定合同无效的依据，因为它不是以国务院名义直接发布的行政法规，不符合最高院《关于合同法若干问题的解释（一）》第4条规定的“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据”。所以，以该通知作为认定合同无效显属法律依据不足。
5、在已有的司法解释中，并没有对农村私房的买受人作出特别的限制性规定。最高院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（修改稿）》第131条第二款规定：“房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿，立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效”。此外，早在1984年8月30日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条也有类似的规定“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。对照上述司法解释，笔者认为本文开篇所述的虞某与林某农村私房买卖合同应当认定为合法有效，土地和房管部门应为这类交易行为办理土地和房产登记手续。
6、不允许农村私房自由买卖的另一个理由是为了更好地保护广大弱势农民的生存需要，一旦农民失去赖以生存的房屋，而又无其他栖身之地，则不利社会的安宁和稳定。这种观点貌似关心保护农民的利益，实质上仍受城乡二元体制的影响，要把农民永远束缚在土地上，禁锢在农村中。
随着城乡一体化建设的加快，城乡二元体制改革的深入，今日的农村和农民已非昔比，农民收入不断增长，农村生活方式也随之发生变化，再加上社会最低生活保障制度的逐步建立而导致社会低收入家庭后顾之忧的逐渐消除，必定引发迁居城市的农民人数增加，这些先富起来的以及率先在城市定居的农民们同样具有市场经济意识和商业头脑，不到万不得已，他们是不会轻易将“家产”处置的。目前，在农村因种种原因确有部分多余的闲置房产可供转让，如一部分先富起来的农民已在城市或他乡置业，有的村民因子女升学、工作已定居在城市，留守在农村的父母也随子女举家移居，有的基于房屋继承、遗赠等而获得多处私房等等，这些多余的农村私房非常需要一个正常的流转渠道；而另一方面，一部分城市居民因向往“采菊东篱下，悠然见南山”的农村田园生活也希望到农村买房定居，另外因城市房价居高不下，也有部分城市居民买不起城市的高价商品房，而不得不退而就次到交通比较便捷的城乡结合部的农村近郊购买农村私房。在这种供需二旺的现实背景下，很难说卖房的农民就是弱势，买房的城市居民就是强势。象本文开篇所述的虞某与林某卖房案，不讲诚信、见利忘义，事后反悔获取巨大好处的是出卖人虞某，而受损失的却是买受人林某。笔者认为，买卖双方都是平等的，我们应当鼓励并保护正当合法的交易行为，促进城乡经济的繁荣，农民可以到城市买房，为什么城市居民就不可以到农村购买多余的房产呢？！如果确实出于保护农民生计考虑，不应该单靠限制农村私房交易的做法，而应该从改善农村医疗、子女入学、养老等方面入手，逐步改变农民享受“二等公民”待遇的现状。
三、允许农村私房自由交易的路径
目前农村私房不能自由买卖、抵押的最大障碍在于建房的宅基地使用权问题，笔者认为可以采用以下方式解决该问题：
1、参考城市“房改房”转让办法，让农村私房的买受人为取得农村私房土地使用权交纳一定数额的出让农村宅基地收益金给农民集体经济组织，收益金归该组织的农民们共同分享。
2、参照《农村土地承包法》规定的土地流转经营机制和方式，宅基地也象承包地一样可以一并出租流转。
3、让出卖方的农民出钱一次性买断宅基地使用权，改变宅基地“无偿性”“福利性”，让农民真正独立成为农村宅基地所有权的主人，赋予农村土地所有权以完整的权能，由农民自主决定如何使用、处分宅基地，使农民真正成为转让农村宅基地的最大受益人。
目前，由于农民不是宅基地的所有权人，一旦遇到宅基地拆迁征用往往由政府部门统一出面采用低价征收高价出让的方式以牺牲农民利益为代价，而政府和开发商从中获取高额土地经营收益。如果国家通过立法的形式直接赋予农民对自己使用的宅基地（包括未建房的宅基地）享有完全处分权和收益权，那才是真正对农民权益的保护。
